Schönheitsreparaturen: Was Mieter wirklich zahlen müssen

Kaum ein Thema im Mietrecht ist so missverstanden wie die Schönheitsreparaturen. Viele Mieter streichen beim Auszug brav die ganze Wohnung — obwohl sie das gar nicht müssten. Der Grund: Ein großer Teil der Renovierungsklauseln ist nach der Rechtsprechung unwirksam. Hier erfährst du, was wirklich gilt.

Was sind Schönheitsreparaturen überhaupt?

Schönheitsreparaturen sind rein optische Arbeiten: Tapezieren, Streichen von Wänden und Decken, Streichen von Heizkörpern, Innentüren und Fenstern (von innen). Keine Schönheitsreparaturen sind echte Reparaturen oder die Beseitigung von Abnutzung an Substanz — das ist Sache des Vermieters.

Grundsätzlich trägt der Vermieter die Schönheitsreparaturen. Er kann sie aber per Vertrag auf den Mieter übertragen — und genau hier passieren die meisten Fehler.

Warum so viele Klauseln unwirksam sind

Der BGH hat über die Jahre viele gängige Klauseln gekippt. Unwirksam sind insbesondere:

• Starre Fristen: „Alle 3 Jahre Küche/Bad, alle 5 Jahre Wohnräume streichen" — ohne Rücksicht auf den tatsächlichen Zustand. Solche festen Fristenpläne sind ungültig.
• Endrenovierungsklauseln: Die Pflicht, bei Auszug unabhängig vom Zustand zu renovieren.
• Quotenabgeltungsklauseln: Anteilige Zahlung für „noch nicht fällige" Renovierungen.
• Renovierung bei unrenoviert übergebener Wohnung: Hast du die Wohnung unrenoviert übernommen, ist eine Klausel, die dich zur Renovierung verpflichtet, in der Regel unwirksam — es sei denn, du wurdest dafür angemessen entschädigt.

Ist die Klausel unwirksam, gilt: Du musst gar nicht renovieren — die Pflicht fällt komplett an den Vermieter zurück.

So prüfst du deinen Fall

Geh diese Fragen durch:

• Wie hast du die Wohnung übernommen — renoviert oder unrenoviert? Bei unrenoviert ist die Klausel meist unwirksam.
• Enthält der Vertrag starre Fristen oder eine Endrenovierungspflicht? Dann gute Chance auf Unwirksamkeit.
• Gibt es eine Quotenklausel? Ebenfalls in der Regel unwirksam.

Im Zweifel lohnt der Blick eines Mietervereins auf den konkreten Wortlaut — schon ein Wort kann über Wirksamkeit oder Unwirksamkeit entscheiden.

Was, wenn die Klausel wirksam ist?

Ist die Klausel ausnahmsweise wirksam und sind die Arbeiten fällig (die Wohnung also tatsächlich abgewohnt), musst du die Schönheitsreparaturen fachgerecht, aber nicht perfekt ausführen. „Mittlere Art und Güte" reicht — du brauchst keinen Maler zu beauftragen, ordentlich selbst gestrichen genügt. Farbwahl: bei Auszug in der Regel neutrale, helle Töne.

Lass dir nichts andrehen

Der häufigste Trick beim Auszug: Der Vermieter zieht pauschal Renovierungskosten von der Kaution ab. Prüfe immer zuerst, ob die Klausel überhaupt wirksam ist — sehr oft ist sie es nicht. Dann ist jeder Abzug unberechtigt.

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Das Fazit

Bevor du beim Auszug zum Pinsel greifst: Prüfe die Schönheitsreparatur-Klausel. Starre Fristen, Endrenovierungspflichten, Quotenklauseln und Renovierungspflichten bei unrenoviert übergebener Wohnung sind meist unwirksam — dann musst du gar nicht renovieren. Nur bei wirksamer Klausel und tatsächlich fälligen Arbeiten genügt eine ordentliche Ausführung in mittlerer Güte. Wer das weiß, spart sich Arbeit, Geld und unberechtigte Kautionsabzüge.