Indexmiete 2026: Der geplante 3,5-Prozent-Deckel erklärt

Die Indexmiete war jahrelang eine unauffällige Vertragsvariante — bis die Inflation sie zum teuersten Mietvertragstyp Deutschlands machte. Wer 2021 unterschrieben hat, zahlte bis 2024 teils deutlich mehr, ohne dass eine Kappungsgrenze griff. Der Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform 2026 will das beenden und den jährlichen Anstieg auf 3,5 Prozent begrenzen. Dieser Beitrag erklärt, wie Indexmieten funktionieren, was der Deckel praktisch bedeutet und worauf du achten solltest, bevor du unterschreibst.

Stand August 2026: Der Deckel ist Teil eines Gesetzentwurfs, den das Bundeskabinett am 29. April 2026 beschlossen hat. Das parlamentarische Verfahren läuft noch, Änderungen sind möglich. Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung.

Das Wichtigste in Kürze

• Indexmiete koppelt die Miete an den Verbraucherpreisindex des Statistischen Bundesamtes — steigt die Inflation, steigt die Miete.
• Bisher gibt es keine Kappungsgrenze, anders als bei der klassischen Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete.
• Geplant: maximal 3,5 Prozent Steigerung pro Jahr, auch bei höherer Inflation.
• Die Erhöhung kommt nicht automatisch: Der Vermieter muss sie in Textform geltend machen und die Indexentwicklung nachvollziehbar darlegen.
• Bei Indexmiete sind Erhöhungen wegen Modernisierung grundsätzlich ausgeschlossen — der oft übersehene Vorteil des Vertragstyps.

Wie eine Indexmiete funktioniert

Bei einer Indexmiete vereinbaren Vermieter und Mieter, dass sich die Miete nach dem vom Statistischen Bundesamt ermittelten Verbraucherpreisindex für Deutschland richtet. Steigt der Index, darf der Vermieter die Miete entsprechend anheben.

Drei Regeln gelten dabei:

• Die Miete muss nach einer Erhöhung mindestens ein Jahr unverändert bleiben.
• Die Erhöhung muss in Textform erklärt werden, unter Angabe der eingetretenen Indexänderung und des neuen Betrags.
• Modernisierungsbedingte Mieterhöhungen sind grundsätzlich ausgeschlossen — der Vermieter kann eine Sanierung nicht zusätzlich auf dich umlegen.

Der letzte Punkt ist der ehrliche Vorteil des Vertragstyps und wird selten erwähnt. Bei einem Standardmietvertrag kann eine energetische Sanierung zu einer dauerhaft deutlich höheren Miete führen — bei einer Indexmiete nicht.

Warum der Deckel kommen soll

Solange die Inflation bei ein bis zwei Prozent lag, war die Indexmiete für Mieter oft die ruhigere Wahl. In den Inflationsjahren kippte das Bild: Der Verbraucherpreisindex stieg zeitweise um mehr als acht Prozent im Jahr, und die Miete folgte — ohne die Kappungsgrenze, die bei der klassischen Mieterhöhung zur ortsüblichen Vergleichsmiete greift.

Damit wurde die Indexmiete zu einem Weg, die Mietpreisbremse faktisch zu umgehen: Die Anfangsmiete blieb regelkonform, die Steigerung danach war praktisch ungebremst. Genau diese Lücke adressiert der Entwurf mit der Obergrenze von 3,5 Prozent pro Jahr.

Was der Deckel konkret bedeutet

Ein Rechenbeispiel bei 1.000 € Kaltmiete und 6 % Inflation:

Über fünf Jahre summiert sich der Unterschied in diesem Szenario auf mehrere Tausend Euro. Bei niedriger Inflation ändert der Deckel dagegen nichts — er greift erst, wenn der Index stärker steigt als 3,5 Prozent.

Indexmiete, Staffelmiete oder Standardvertrag?

Die ausführliche Gegenüberstellung steht in Staffelmiete vs Indexmiete.

Worauf du bei einem Indexmietvertrag achten solltest

• Steht „Indexmiete" tatsächlich im Vertrag? Der Vertragstyp muss ausdrücklich vereinbart sein. Fehlt eine wirksame Vereinbarung, gelten die normalen Regeln zur Mieterhöhung.
• Wird auf den Verbraucherpreisindex für Deutschland Bezug genommen? Andere Indizes sind für Wohnraum unzulässig.
• Prüfe jede Erhöhung nach. Sie muss in Textform kommen und die Indexänderung nachvollziehbar darlegen. Eine reine Zahl ohne Begründung genügt nicht.
• Achte auf die Jahresfrist. Zwischen zwei Erhöhungen muss die Miete mindestens zwölf Monate unverändert bleiben.
• Rechne durch, bevor du unterschreibst. Bei einem langen Mietverhältnis entscheidet der Vertragstyp über Tausende Euro — mehr dazu in Mietvertrag unterschreiben: diese Klauseln prüfen.

Wenn eine Erhöhung ins Haus flattert

Erhöhungsschreiben sind nicht selten fehlerhaft. Prüfe der Reihe nach: Ist die Jahresfrist eingehalten? Ist die Indexänderung korrekt angegeben und rechnerisch nachvollziehbar? Wurde die Textform gewahrt? Wird versucht, zusätzlich eine Modernisierung umzulegen — was bei Indexmiete grundsätzlich ausgeschlossen ist?

Wenn etwas nicht stimmt, ist der Weg über einen Mieterverein der schnellste. Wie du generell gegen unberechtigte Erhöhungen vorgehst, steht in Mieterhöhung erhalten: was erlaubt ist.