Provisionsfrei mieten: Wann Maklerkosten erlaubt sind

"Provision: 2,38 Kaltmieten" stand jahrzehntelang wie selbstverständlich in Mietinseraten, bis das Bestellerprinzip 2015 die Regeln umdrehte. Seitdem gilt bei Mietwohnungen: Wer den Makler beauftragt, bezahlt ihn, und das ist praktisch immer der Vermieter. Trotzdem tauchen bis heute Umgehungsversuche auf, von "Serviceentgelten" bis zu Ablöse-Tricks. Dieser Artikel erklärt, was du wirklich zahlen musst (fast nie etwas), welche Konstruktionen unzulässig sind und wie du zu Unrecht gezahlte Provision zurückbekommst.

Das Wichtigste in Kürze

• Seit Juni 2015 gilt bei Mietwohnungen das Bestellerprinzip: Die Provision zahlt, wer den Makler beauftragt hat, faktisch fast immer der Vermieter.
• Du zahlst nur dann Provision, wenn du selbst einen Makler mit einem Suchauftrag beauftragst UND er dir eine Wohnung exklusiv dafür besorgt.
• Maximale Höhe in diesem Ausnahmefall: 2 Nettokaltmieten plus Umsatzsteuer.
• Umgehungen wie "Servicepauschalen", "Besichtigungsgebühren" oder überteuerte Möbel-Ablösen sind unwirksam, Gezahltes kannst du zurückfordern.
• Achtung: Beim Immobilienkauf gilt eine andere Regelung (Teilung der Provision), nicht mit der Miete verwechseln.

Was das Bestellerprinzip genau regelt

Das Bestellerprinzip steht im Wohnungsvermittlungsgesetz (§ 2 Abs. 1a WoVermRG) und gilt seit dem 1. Juni 2015 für die Vermittlung von Mietwohnungen. Der Kern: Ein Makler darf vom Wohnungssuchenden nur dann Provision verlangen, wenn er ausschließlich wegen dessen Suchauftrags tätig geworden ist und die Wohnung genau dafür beschafft hat.

Übersetzt: Beauftragt der Vermieter den Makler mit der Vermarktung (der Normalfall, erkennbar daran, dass der Makler das Inserat schaltet), zahlt der Vermieter. Dass du dich auf das Inserat meldest, macht dich nicht zum Auftraggeber, auch nicht, wenn der Makler dir irgendetwas unterschreiben lässt.

Die einzige echte Ausnahme: Du engagierst selbst einen Suchmakler, und der akquiriert für dich eine Wohnung, die er noch nicht im Bestand hatte. Dann darfst du zahlen, gedeckelt auf zwei Nettokaltmieten zuzüglich Umsatzsteuer (§ 3 Abs. 2 WoVermRG).

Diese Konstruktionen sind unzulässig

Weil die Provision vom Mieter weggefallen ist, wurden manche kreativ. Alle folgenden Varianten sind unwirksam oder verboten:

• "Servicepauschale", "Bearbeitungsgebühr", "Besichtigungsgebühr": Entgelte vom Mieter für Vermittlungsleistungen sind unabhängig vom Namen unzulässig. Ein Makler, der für Besichtigung, Bewerbungsbearbeitung oder Vertragserstellung Geld vom Mieter nimmt, umgeht das Gesetz.
• Überteuerte Ablösen als versteckte Provision: Die "8.000-Euro-Küche", die real 2.000 wert ist, als Bedingung für den Vertrag. Ablösevereinbarungen sind unwirksam, soweit sie den Zeitwert um mehr als 50 Prozent übersteigen (§ 4a WoVermRG). Rechenweg und Verhandlung im Artikel Ablöse für Küche und Möbel.
• Abstandszahlungen ("Schlüsselgeld"): Zahlungen ohne jede Gegenleistung, nur um den Vertrag zu bekommen, sind unwirksam und rückforderbar.
• Rückdatierte Suchaufträge: Der Makler zeigt dir eine Wohnung und lässt dich danach einen "Suchauftrag" unterschreiben, damit es wie der Ausnahmefall aussieht. Unwirksam: Der Auftrag muss zeitlich VOR der Beschaffung liegen, und die Wohnung darf nicht schon im Bestand des Maklers gewesen sein. Solche Formulare bei Besichtigungen sind ein rotes Tuch, unterschreibe nichts, was dich zum "Besteller" erklärt.
• Verstöße kosten den Makler doppelt: Unzulässig verlangte Provisionen sind nicht nur rückzahlbar, sie sind eine Ordnungswidrigkeit mit Bußgeldern bis 25.000 Euro.

Woran du seriöse provisionsfreie Angebote erkennst

Der Hinweis "provisionsfrei" in Inseraten ist seit 2015 bei Mietwohnungen schlicht die Rechtslage, kein Sonderangebot. Relevanter sind die Gegenprüfungen:

1. Verlangt irgendjemand im Prozess Geld vor Vertragsabschluss? Dann gelten die Alarmregeln aus dem Artikel Wohnungsbetrug erkennen, denn "Reservierungsgebühren" sind eine beliebte Betrugsmasche.
2. Liegt eine Ablöseforderung vor? Zeitwert prüfen, verhandeln.
3. Werden dir bei der Besichtigung Unterschriften unter "Vermittlungsbestätigungen" oder "Suchaufträge" abverlangt? Freundlich ablehnen, für deine Bewerbung sind sie nie erforderlich.

Für die eigentliche Bewerbung gelten die üblichen Regeln, vom vollständigen Profil bis zur schnellen Antwort, das Handwerkszeug dazu liefert der Guide zur perfekten Wohnungsbewerbung.

Zu Unrecht Provision gezahlt? So holst du das Geld zurück

Wenn du nach Juni 2015 bei einer Mietwohnung Provision gezahlt hast, ohne echten vorherigen Suchauftrag, kannst du sie zurückfordern (§ 5 WoVermRG in Verbindung mit Bereicherungsrecht):

1. Beweise sichern: Inserat (der Makler bot die Wohnung öffentlich an = Vermieterauftrag), Zahlungsbelege, Schriftverkehr, Provisionsvereinbarung.
2. Schriftlich zurückfordern: Frist von zwei Wochen setzen, Rechtsgrundlage benennen. Oft reicht das, weil die Rechtslage eindeutig ist und das Bußgeldrisiko real.
3. Eskalieren: Mieterverein oder Anwalt einschalten. Die Erfolgsaussichten sind bei dokumentiertem Sachverhalt sehr gut, und die Verjährung gibt dir drei Jahre Zeit (ab Ende des Zahlungsjahres).

Abgrenzung: Kauf ist nicht Miete

Nicht verwechseln: Beim Immobilienkauf gilt seit Dezember 2020 eine andere Regel (§ 656c BGB): Käufer und Verkäufer teilen sich die Provision mindestens hälftig, der Käufer zahlt also durchaus, nur nicht mehr als der Verkäufer. Das Bestellerprinzip mit faktischer Kostenfreiheit für Suchende gilt nur bei der Wohnungs-miete. Wer zwischen Mieten und Kaufen abwägt, findet die Gesamtrechnung im Artikel Mietwohnung vs. Eigentumswohnung.

Tipp: Provisionsfrei heißt nicht konkurrenzfrei: Gerade makler-vermittelte Wohnungen ziehen hunderte Bewerbungen an. Wohnly sorgt dafür, dass deine vollständige Bewerbung in Sekunden nach Veröffentlichung beim Makler liegt, bevor die Masse reagiert.