Wer 2026 eine Wohnung sucht, hört überall dieselben Sätze — „der Markt ist schwierig", „man braucht Glück". Das hilft niemandem weiter. Dieser Beitrag stellt die aktuellen Zahlen zum Wohnungsmarkt 2026 zusammen: wie viele Bewerber tatsächlich auf ein Inserat kommen, wie sich Angebot und Mieten entwickeln und was daraus für deine Suchstrategie folgt. Denn die Daten sagen ziemlich klar, welche Taktik funktioniert und welche Zeitverschwendung ist.
Das Wichtigste in Kürze
- 47 Bewerber kommen in München im Schnitt auf eine freie Wohnung; in Spitzenlagen wie Schwabing und der Maxvorstadt sind es 70 bis 120.
- 190.000 statt 225.000: 2025 wurden bundesweit rund 190.000 Wohnungen fertiggestellt, bei einem jährlichen Bedarf von etwa 225.000. Für 2026 wird mit noch weniger gerechnet.
- Rund 12 Prozent weniger Mietinserate als Anfang 2022 — das Angebot ist nicht nur teuer, es ist schlicht kleiner geworden.
- Angebotsmieten steigen weiter, in westdeutschen Grossstädten erreichen Neubaumieten rund 20 €/m².
- Die Konsequenz: Der Engpass ist nicht die Wohnungsqualität deiner Bewerbung, sondern deine Position in der Reihenfolge.
Wie viele Bewerber es wirklich sind
Die Zahl, die die meisten unterschätzen. In München liegt der Durchschnitt bei 47 Bewerbern pro freier Wohnung. In besonders gefragten Vierteln wie Schwabing und der Maxvorstadt steigt er auf 70 bis 120.
Diese Werte verändern die Rechnung fundamental. Bei 47 Mitbewerbern liegt deine rechnerische Chance pro Bewerbung bei rund zwei Prozent — vorausgesetzt, alle werden gleich bewertet. Werden sie aber nicht: Vermieter und Makler lesen die ersten 20 bis 30 Anfragen und vergeben danach die Besichtigungstermine. Wer auf Position 60 landet, hat faktisch nicht zwei Prozent Chance, sondern nahezu keine.
Daraus folgt die wichtigste praktische Erkenntnis dieses Artikels: Deine Position in der Eingangsreihenfolge ist wichtiger als die Qualität deines Anschreibens. Was das für die Zahl der nötigen Bewerbungen bedeutet, steht in Wie viele Bewerbungen braucht man?.
Warum das Angebot kleiner wird
Der Wohnungsbau hinkt dem Bedarf strukturell hinterher. 2025 wurden bundesweit rund 190.000 Wohnungen fertiggestellt, bei einem jährlichen Bedarf von etwa 225.000. Für 2026 rechnet empirica mit nochmals geringeren Fertigstellungen.
Das ist keine Momentaufnahme, sondern eine Lücke, die sich Jahr für Jahr aufaddiert. Gleichzeitig liegt die Zahl der Mietinserate bundesweit weiterhin knapp 12 Prozent unter dem Niveau von Anfang 2022. Es kommt also nicht nur zu wenig Neues nach — auch im Bestand wird weniger angeboten, weil Mieter mit günstigen Altverträgen seltener umziehen.
Die strukturellen Ursachen haben wir in Warum gibt es in Deutschland so wenig Wohnungen? und Leerstand trotz Wohnungsnot aufgeschlüsselt.
Wohin die Mieten laufen
Der IW-Wohnindex zeigt für das zweite Quartal 2026 eine erneute Verteuerung des Wohnens, wobei die Angebotsmieten deutlich zulegen. In westdeutschen Grossstädten erreichen Neubaumieten inzwischen rund 20 €/m².
Das ist die Zahl, an der viele Suchbudgets zerbrechen. 20 €/m² bedeuten für eine 70-m²-Wohnung eine Kaltmiete von 1.400 € — plus Nebenkosten. Bei der verbreiteten Faustregel, dass die Warmmiete etwa ein Drittel des Nettoeinkommens nicht überschreiten sollte, braucht man dafür rund 5.000 € netto im Monat.
Was du dir realistisch leisten kannst und wo Vermieter die Grenze ziehen, steht in Wie viel Miete kann ich mir leisten?.
Die Zahlen im Überblick
| Kennzahl | Wert 2026 |
|---|---|
| Bewerber pro Wohnung (München, Ø) | 47 |
| Bewerber in Spitzenlagen (Schwabing, Maxvorstadt) | 70–120 |
| Von Vermietern gelesene Anfragen | meist die ersten 20–30 |
| Fertigstellungen 2025 | ca. 190.000 |
| Jährlicher Bedarf | ca. 225.000 |
| Mietinserate ggü. Anfang 2022 | ca. −12 % |
| Neubaumiete westdeutsche Grossstädte | rund 20 €/m² |
Was aus den Zahlen für deine Strategie folgt
Erstens: Bewirb dich früh, nicht schön. Bei 47 Mitbewerbern und einer Lesegrenze von 20 bis 30 Anfragen entscheidet der Zeitpunkt. Ein gutes Anschreiben auf Platz 5 schlägt ein perfektes auf Platz 60 — jedes Mal.
Zweitens: Bewirb dich auf mehr Wohnungen, als sich richtig anfühlt. Bei rund zwei Prozent Chance pro Bewerbung sind 50 bis 150 Bewerbungen bis zur Zusage der Normalfall, nicht das Zeichen eines Problems. Wer nach zehn Absagen an sich zweifelt, rechnet falsch — dazu Absage nach Wohnungsbesichtigung.
Drittens: Weite den Radius. Bei −12 Prozent Inseraten ist der Suchradius der wirksamste Stellhebel, den du selbst in der Hand hast. Ob sich Pendeln rechnet, klärt Umland statt Stadt.
Viertens: Deck alle Portale ab. Wenn Angebot knapp ist, kannst du es dir nicht leisten, einen Teil davon nie zu sehen. Viele Vermieter inserieren aus Kostengründen nur auf einem Portal.
Warum manuelle Suche an diesen Zahlen scheitert
Rechnen wir die Konsequenz durch. Für 120 Bewerbungen brauchst du bei fünf bis acht Minuten pro Stück zehn bis sechzehn Stunden reine Tipparbeit — und zwar verteilt auf die Zeitpunkte, zu denen Inserate erscheinen: morgens um 7, mittags, abends. Neben einem Vollzeitjob ist das nicht durchzuhalten.
Genau daran scheitern die meisten Suchen: nicht an der Bewerbungsqualität, sondern an der Unmöglichkeit, permanent verfügbar zu sein. Bewerbungsagenten lösen exakt dieses Problem — Wohnly überwacht ImmoScout24 rund um die Uhr (Immowelt und WG-Gesucht folgen in Kürze) und verschickt in Sekunden ein individuell erzeugtes Anschreiben, sobald ein passendes Inserat erscheint. Starter 19,99 € im Monat mit 50 Bewerbungen wöchentlich, Pro 39,99 € unbegrenzt, beide 7 Tage kostenlos testbar.
Was Automatisierung nicht kann: eine Wohnung garantieren oder fehlende Unterlagen ersetzen. Die Mappe muss zuerst stehen — siehe Bewerbermappe als PDF erstellen.
Häufig gestellte Fragen
In München liegt der Durchschnitt bei 47 Bewerbern pro freier Wohnung, in gefragten Vierteln wie Schwabing und der Maxvorstadt bei 70 bis 120. Entscheidend ist dabei weniger die absolute Zahl als die Lesegrenze: Vermieter sichten meist nur die ersten 20 bis 30 Anfragen, bevor sie Besichtigungstermine vergeben.
Danach sieht es nicht aus. 2025 wurden bundesweit rund 190.000 Wohnungen fertiggestellt bei einem Bedarf von etwa 225.000, und für 2026 wird mit noch geringeren Fertigstellungen gerechnet. Gleichzeitig liegt die Zahl der Mietinserate rund 12 Prozent unter dem Niveau von Anfang 2022, und die Angebotsmieten steigen weiter.
In Grossstädten sind 50 bis 150 Bewerbungen der Normalfall. Bei rund 47 Mitbewerbern pro Inserat liegt die rechnerische Chance pro Bewerbung im niedrigen einstelligen Prozentbereich — entsprechend viele Versuche braucht es. Wer nach zehn Absagen aufgibt, hat statistisch noch gar nicht angefangen.
Der Zeitpunkt der Bewerbung. Weil Vermieter nur die ersten 20 bis 30 Anfragen lesen, entscheidet die Position in der Eingangsreihenfolge stärker als die Formulierung des Anschreibens. Danach folgen vollständige Unterlagen, ein realistischer Suchradius und die Abdeckung mehrerer Portale.
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