Zweitwohnsitz anmelden: Pflichten und Zweitwohnungssteuer

Pendler-Apartment am Arbeitsort, Wochenend-Wohnung beim Partner, Zimmer am Studienort: Sobald du regelmäßig eine zweite Wohnung nutzt, meldet sich das Melderecht, und in vielen Städten die Zweitwohnungssteuer mit 5 bis 18 Prozent der Jahreskaltmiete. Gleichzeitig kann dieselbe Konstellation über die doppelte Haushaltsführung tausende Euro Steuererstattung bringen. Dieser Artikel sortiert Meldepflicht, Steuer und die Frage, welche Wohnung Haupt- und welche Nebenwohnung ist.

Das Wichtigste in Kürze

• Jede Wohnung, die du bewohnst, muss gemeldet sein: eine als Hauptwohnung, jede weitere als Nebenwohnung, binnen zwei Wochen nach Bezug.
• Hauptwohnung ist die überwiegend genutzte Wohnung, das ist keine freie Wahl, sondern Faktenlage (bei Verheirateten: die Familienwohnung).
• Viele Städte erheben Zweitwohnungssteuer: meist 5 bis 18 Prozent der Jahresnettokaltmiete der Nebenwohnung.
• Befreiungen gibt es u. a. für Verheiratete, deren Familienwohnung auswärts liegt (Pendler-Ehegatten), teils für Geringverdiener und Studierende, je nach Satzung.
• Beruflich veranlasste Zweitwohnungen bringen über die doppelte Haushaltsführung bis zu 12.000 Euro Unterkunftskosten pro Jahr als Werbungskosten.

Haupt- oder Nebenwohnung: wer entscheidet das?

Das Melderecht (§ 21, 22 BMG) ist eindeutig: Hauptwohnung ist die vorwiegend benutzte Wohnung, gemessen an den Übernachtungen. Bei Verheirateten und Lebenspartnern gilt die Familienwohnung als Hauptwohnung, selbst wenn du werktags woanders schläfst. Du kannst dir den Status also nicht aussuchen, um Steuer zu sparen, die Gemeinde darf die Nutzung prüfen.

Angemeldet wird wie beim Hauptwohnsitz: binnen zwei Wochen beim Meldeamt der Nebenwohnungs-Gemeinde, mit Wohnungsgeberbestätigung. Den Grundablauf beschreibt der Artikel Erstwohnsitz anmelden. Nicht-Anmeldung ist eine Ordnungswidrigkeit, und spätestens die Rundfunk- oder Steuerpost holt das Thema ein.

Zweitwohnungssteuer: was sie kostet und wo

Die Zweitwohnungssteuer ist eine kommunale Steuer auf das Innehaben einer Nebenwohnung, und die Unterschiede sind gewaltig: Viele Großstädte (darunter München, Hamburg, Berlin, Köln, Leipzig, Dresden) erheben sie, manche Städte und viele Umland-Gemeinden nicht. Bemessungsgrundlage ist fast immer die Jahresnettokaltmiete, die Sätze liegen typischerweise zwischen 5 und 18 Prozent:

Die Sätze ändern sich regelmäßig, verbindlich ist die aktuelle Satzung deiner Gemeinde ("Zweitwohnungssteuer + [Stadt]"). Die Steuer greift übrigens auch für Eigentümer (dann nach fiktiver Miete) und teils für dauercampierte Wohnwagen.

Befreiungen: wer nicht zahlen muss

Die wichtigste Befreiung betrifft verheiratete Berufspendler: Wer aus beruflichen Gründen eine Nebenwohnung hält, während die eheliche Hauptwohnung auswärts liegt, ist nach der Rechtsprechung des Bundesverfassungsgerichts von der Zweitwohnungssteuer befreit (Schutz von Ehe und Familie). Diese Befreiung musst du aktiv beantragen, sie kommt nicht automatisch.

Weitere Befreiungen je nach Satzung: Geringverdiener (Einkommensgrenzen), Bewohner von Pflege- und Therapieeinrichtungen, teils Studierende (manche Städte befreien BAföG-Empfänger oder verzichten generell). Studierende haben oft die elegantere Lösung: Wer tatsächlich überwiegend am Studienort wohnt, macht ihn schlicht zur Hauptwohnung, dann entfällt die Steuer, und manche Studienstädte zahlen sogar Begrüßungsgeld.

Doppelte Haushaltsführung: die Steuer-Kehrseite

Wo die Gemeinde nimmt, gibt das Finanzamt: Eine beruflich veranlasste Zweitwohnung am Arbeitsort ist als doppelte Haushaltsführung absetzbar, wenn dein Lebensmittelpunkt (eigener Hausstand mit Kostenbeteiligung) woanders bleibt. Absetzbar sind:

• Unterkunftskosten bis 1.000 Euro/Monat (Miete, Nebenkosten, Zweitwohnungssteuer!), also bis 12.000 Euro im Jahr
• Eine Heimfahrt pro Woche mit Entfernungspauschale
• Verpflegungsmehraufwand in den ersten drei Monaten
• Einrichtungskosten der Zweitwohnung (bis 5.000 Euro gelten vereinfachend als angemessen)

Damit dreht sich die Rechnung oft komplett: Die Zweitwohnungssteuer wird zum absetzbaren Posten, und die Pendler-Wohnung netto deutlich günstiger, als sie brutto aussieht. Ob Pendeln mit Zweitwohnung oder kompletter Umzug die bessere Lösung ist, rechnet der Artikel Umland statt Stadt aus der anderen Richtung durch, und für die Jobwechsel-Situation liefert der Artikel Wohnung suchen bei Jobwechsel die Suchstrategie.

Praxis-Checkliste für die Zweitwohnung

1. Wohnung finden, die als Pendler-Basis taugt: klein, nah am Job, gern möbliert, die Abwägung liefert der Artikel Möblierte Wohnung mieten
2. Binnen zwei Wochen als Nebenwohnung anmelden (Wohnungsgeberbestätigung mitnehmen)
3. Zweitwohnungssteuer-Satzung prüfen, Befreiung (v. a. Ehegatten-Pendler) direkt beantragen
4. Bei beruflichem Anlass: alle Belege für die doppelte Haushaltsführung sammeln (Mietvertrag, Nebenkosten, Heimfahrten, Einrichtung)
5. Rundfunkbeitrag: fällt pro Wohnung an, aber auf Antrag wird die Nebenwohnung befreit, wenn du schon für die Hauptwohnung zahlst

Tipp: Pendler-Apartments in Job-Nähe sind klein, günstig, und heiß umkämpft, genau das Segment, in dem Geschwindigkeit entscheidet. Wohnly bewirbt sich automatisch in Sekunden auf passende Angebote am Arbeitsort, während du am Hauptwohnsitz dein Leben führst.