Kurzzeitmietvertrag 2026: Höchstens sechs Monate?

Der Kurzzeitmietvertrag ist rechtlich für vorübergehenden Bedarf gedacht — in angespannten Märkten wurde er zunehmend zum Standardangebot. Wer in München oder Berlin sucht, kennt die Inserate: neun Monate befristet, möbliert, hoher Preis, keine Verlängerungsperspektive. Der Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform 2026 will das begrenzen. Dieser Beitrag erklärt, was geplant ist, für wen es eine Verbesserung wäre — und welche unbequeme Nebenwirkung Wohnungssuchende treffen könnte.

Stand August 2026: Die Begrenzung ist Teil eines Gesetzentwurfs vom 29. April 2026 und noch nicht geltendes Recht. Änderungen im parlamentarischen Verfahren sind möglich. Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung, keine Rechtsberatung.

Das Wichtigste in Kürze

• Geplant: Kurzzeitmietverträge sollen auf maximal sechs Monate begrenzt werden.
• Einmalige Verlängerung auf bis zu acht Monate, wenn sich nach Mietbeginn ein unvorhergesehen längerer Bedarf ergibt.
• Das Ziel: verhindern, dass Befristungen genutzt werden, um dauerhafte Mietverhältnisse und damit die Mietpreisbremse zu umgehen.
• Achtung, Begriffsverwirrung: „Wohnen auf Zeit" ist nicht dasselbe wie ein befristeter Mietvertrag nach § 575 BGB, der einen konkreten Befristungsgrund verlangt.
• Mögliche Nebenwirkung: Fällt das Segment weg, verschwindet auch ein Übergangsangebot, auf das Zugezogene und Pendler bisher ausgewichen sind.

Was heute gilt: Befristung braucht einen Grund

Ein wichtiger Punkt vorweg, weil er häufig durcheinandergeht. Ein Wohnraummietvertrag darf nicht beliebig befristet werden. Nach § 575 BGB ist eine Befristung nur wirksam, wenn der Vermieter bei Vertragsschluss schriftlich einen konkreten Grund nennt — etwa Eigenbedarf nach Ablauf, eine geplante wesentliche Umbaumassnahme oder die Nutzung für einen Dienstverpflichteten.

Fehlt dieser Grund oder wird er nicht schriftlich mitgeteilt, gilt der Vertrag als unbefristet. Das wissen viele Mieter nicht und ziehen brav aus, obwohl sie ein unbefristetes Mietverhältnis hätten.

Davon zu unterscheiden ist die Vermietung „auf Zeit" zu vorübergehendem Gebrauch nach § 549 Abs. 2 Nr. 1 BGB. Dort gelten wesentliche Mieterschutzvorschriften nicht — und genau dieses Konstrukt wurde in angespannten Märkten ausgeweitet. Die Abgrenzung im Detail steht in Wohnen auf Zeit vs regulärer Mietvertrag.

Was der Entwurf vorsieht

Der Kern ist eine zeitliche Obergrenze: sechs Monate, mit einmaliger Verlängerung auf bis zu acht Monate, wenn nach Mietbeginn ein unvorhergesehen längerer Bedarf entsteht.

Die Logik dahinter ist nachvollziehbar. Ein echter vorübergehender Bedarf — ein Projekt, eine Zwischenstation, eine Sanierung der eigenen Wohnung — dauert typischerweise Monate, nicht Jahre. Wer dieselbe Wohnung dauerhaft über eine Kette von Kurzzeitverträgen vermietet, betreibt faktisch normale Wohnraumvermietung, nur ohne den zugehörigen Mieterschutz und ohne Preisbindung.

Wem das helfen würde

• Menschen, die aus einer Zwischenlösung nicht mehr herauskommen und von Befristung zu Befristung ziehen, ohne je ein sicheres Mietverhältnis zu bekommen.
• Zugezogenen, denen in Grossstädten oft nur noch befristete Angebote gemacht werden — nicht weil sie eine Zwischenlösung suchen, sondern weil es kaum etwas anderes gibt.
• Allen indirekt, weil Wohnungen, die nicht mehr befristet vermietet werden können, in den regulären Bestand zurückfallen — und dort greifen Mietpreisbremse und Kündigungsschutz.

Die unbequeme Nebenwirkung

Hier gehört Ehrlichkeit dazu. Das Segment „Wohnen auf Zeit" existiert nicht nur, weil Vermieter Regeln umgehen wollen. Es deckt auch echten Bedarf ab:

• Zugezogene aus einer anderen Stadt, die erst vor Ort suchen können.
• Berufspendler mit Zweitwohnsitz.
• Menschen in einer Trennungssituation, die kurzfristig eine Bleibe brauchen — siehe Wohnung suchen nach Trennung.
• Alle, die eine Überbrückung brauchen, weil die neue Wohnung erst in drei Monaten frei wird.

Wenn dieses Segment kleiner wird, verschwindet auch ein Ausweichangebot. Ob am Ende mehr reguläre Wohnungen entstehen oder schlicht weniger Angebot insgesamt bleibt, wird sich erst in der Praxis zeigen. Der Wohnungsmangel selbst wird durch eine Vertragsregel jedenfalls nicht behoben: 2025 wurden bundesweit rund 190.000 Wohnungen fertiggestellt bei einem Bedarf von etwa 225.000.

Worauf du bei einem befristeten Angebot achtest

Der Möblierungspunkt hängt eng mit dem Kurzzeitvertrag zusammen — die Kombination aus Befristung und pauschalem Möblierungsaufschlag war die wirksamste Umgehungskonstruktion. Details in Möblierungszuschlag 2026.

Was du praktisch daraus mitnimmst

Lies den Befristungsgrund. Er ist die wichtigste Zeile im Vertrag. Fehlt er, hast du unter Umständen ein unbefristetes Mietverhältnis — das solltest du prüfen lassen, bevor du kündigst oder auszieht.

Plane die Anschlusssuche ab Tag eins. Bei einer Sechs-Monats-Befristung solltest du spätestens nach zwei Monaten wieder suchen. Der Markt gibt keine kurzfristigen Lösungen her — in München kommen im Schnitt 47 Bewerber auf eine Wohnung.

Automatisiere die Zweitsuche, wenn du berufstätig bist. Aus einer befristeten Wohnung heraus zu suchen bedeutet, zwei Monate lang parallel zum Job Portale zu beobachten. Dienste wie Wohnly überwachen ImmoScout24 rund um die Uhr (Immowelt und WG-Gesucht folgen in Kürze) und bewerben in Sekunden — ab 19,99 € im Monat mit 7 Tagen kostenlosem Test. Der Überblick über die Reform insgesamt steht in Mietrechtsreform 2026.