Möblierungszuschlag 2026: Neue Regeln, echte Kosten

Möblierte Wohnungen sind in deutschen Grossstädten zum stillen Schlupfloch der Mietpreisbremse geworden. Der Möblierungszuschlag durfte bislang ohne gesetzliche Obergrenze verlangt und musste nicht einmal gesondert ausgewiesen werden — wodurch sich schlicht nicht mehr feststellen liess, wie hoch die eigentliche Kaltmiete ist. Der Gesetzentwurf zur Mietrechtsreform 2026 will das ändern. Dieser Beitrag erklärt, wie der Zuschlag funktioniert, was geplant ist und wie du ihn heute schon selbst nachrechnest.

Stand August 2026: Die Neuregelung ist Teil eines Gesetzentwurfs vom 29. April 2026 und noch nicht in Kraft. Änderungen im parlamentarischen Verfahren sind möglich. Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung, keine Rechtsberatung.

Das Wichtigste in Kürze

• Bisher gilt: kein gesetzlicher Höchstsatz für Möblierungszuschläge und keine Pflicht, sie gesondert auszuweisen.
• Die Folge: Der Möblierungsanteil verschwindet in der Gesamtmiete, und die Kaltmiete lässt sich nicht mehr mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abgleichen.
• Geplant: Möblierungszuschläge sollen künftig gesondert ausgewiesen werden — damit wird die Mietpreisbremse wieder überprüfbar.
• Faustregel zur Selbstprüfung: Der Zuschlag sollte sich am Zeitwert der Möbel und deren Abschreibung orientieren, nicht am Neupreis.
• Praktisch relevant vor allem für Zugezogene, Pendler und Menschen auf Zeit — also genau die Gruppen mit dem geringsten Verhandlungsspielraum.

Warum möblierte Wohnungen zum Problem wurden

Die Mietpreisbremse begrenzt die Miete bei Neuvermietung in ausgewiesenen Gebieten auf höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete. Diese Vergleichsmiete bezieht sich auf unmöblierten Wohnraum.

Wird eine Wohnung möbliert vermietet, entsteht ein Zuschlag für die Nutzung der Einrichtung. Bislang musste dieser Anteil nicht gesondert ausgewiesen werden — es gab nur eine Gesamtmiete. Damit war der entscheidende Vergleich faktisch unmöglich: Niemand konnte sagen, ob die reine Kaltmiete noch im zulässigen Rahmen lag oder ob unter dem Etikett „Möblierung" eine deutlich überhöhte Miete verlangt wurde.

Für Vermieter war das ein legaler und sehr wirksamer Weg, die Preisbremse ins Leere laufen zu lassen. Ein Sofa, ein Bett und ein Kleiderschrank genügten formal.

Was sich ändern soll

Der Entwurf setzt an genau diesem Punkt an: Der Möblierungszuschlag soll künftig gesondert ausgewiesen werden. Das klingt technisch, hat aber eine erhebliche Wirkung.

Wenn im Vertrag steht „Kaltmiete 900 €, Möblierungszuschlag 400 €", dann lassen sich diese 900 € wieder mit dem Mietspiegel abgleichen. Liegen sie mehr als zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete, greift die Mietpreisbremse — und du kannst sie rügen. Die Transparenz ist der eigentliche Hebel, nicht eine feste Obergrenze.

Wie die Prüfung gegen den Mietspiegel läuft, steht in Mietspiegel verstehen.

So rechnest du den Zuschlag selbst nach

Auch ohne gesetzliche Obergrenze kannst du prüfen, ob ein Zuschlag plausibel ist. Die in der Rechtsprechung verbreitete Logik orientiert sich am Zeitwert der Möbel und deren Abschreibung — nicht am Neupreis und schon gar nicht am Wunschertrag des Vermieters.

Ein vereinfachtes Beispiel: Eine Einrichtung im Zeitwert von 6.000 €, abgeschrieben über zehn Jahre, ergibt 600 € pro Jahr, also 50 € im Monat. Dazu kommt üblicherweise ein Zuschlag für die Kapitalbindung und den Instandhaltungsaufwand — bei realistischer Betrachtung landet man in einer Grössenordnung von etwa 60 bis 90 € monatlich, nicht bei 400 €.

Wenn ein Vermieter für dieselbe Einrichtung 400 € im Monat verlangt, hätte er sie nach 15 Monaten vollständig bezahlt bekommen — und kassiert danach weiter. Das ist der Punkt, an dem aus einem Möblierungszuschlag eine verdeckte Mieterhöhung wird.

Die drei Fragen vor der Unterschrift

• Ist der Zuschlag im Vertrag beziffert? Wenn nicht, bitte ausdrücklich darum. Eine Gesamtmiete ohne Aufschlüsselung nimmt dir jede Prüfmöglichkeit.
• Gibt es eine Inventarliste? Ohne sie ist bei Auszug strittig, was zur Wohnung gehörte und in welchem Zustand. Die Liste gehört zum Wohnungsübergabeprotokoll.
• Passt der Zuschlag zum Zeitwert? Eine zehn Jahre alte Küche und ein durchgesessenes Sofa rechtfertigen keinen dreistelligen Monatsbetrag.

Wann sich möbliert trotzdem lohnt

Es wäre unehrlich, möblierte Wohnungen pauschal abzulehnen. Für bestimmte Situationen sind sie die richtige Wahl:

• Kurzer Aufenthalt — bei sechs bis zwölf Monaten rechnet sich eine eigene Einrichtung ohnehin nicht.
• Umzug aus dem Ausland, wenn kein Hausrat mitkommt.
• Doppelter Haushalt aus beruflichen Gründen.
• Als Übergangslösung, während die eigentliche Suche läuft — besser als doppelte Miete oder Zeitdruck bei der Wohnungswahl.

Die vollständige Abwägung steht in Möblierte Wohnung mieten: wann es sich lohnt.

Der Zusammenhang mit den anderen Reformpunkten

Möblierungszuschlag, Indexmiete und Kurzzeitmietvertrag stehen im Entwurf nicht zufällig nebeneinander. Alle drei waren Wege, in einem regulierten Markt am Preisdeckel vorbeizukommen — und in der Praxis wurden sie oft kombiniert: eine möblierte Wohnung, befristet auf neun Monate, mit Indexklausel.

Wer ein solches Angebot vor sich hat, sollte alle drei Elemente einzeln prüfen. Der Überblick steht in Mietrechtsreform 2026, die Details in Indexmiete 2026 und Kurzzeitmietvertrag 2026.