Die Mietrechtsreform 2026 ist das grösste mietrechtliche Vorhaben dieser Legislaturperiode: Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 einen Gesetzentwurf zur Änderung des Rechts der Wohn- und Geschäftsraummiete beschlossen, im Fachjargon „Mietrecht II". Er zielt auf drei Umgehungswege der Mietpreisbremse — Indexmieten, Kurzzeitmietverträge und Möblierungszuschläge. Dieser Beitrag fasst zusammen, was geplant ist, was davon bereits gilt und was du daraus praktisch ableiten kannst.
Wichtiger Hinweis zum Stand: Die Reform ist Stand August 2026 ein Gesetzentwurf und muss noch das parlamentarische Verfahren durchlaufen. Inhaltliche Änderungen sind bis zur Verkündung möglich. Dieser Beitrag ist eine redaktionelle Einordnung und ersetzt keine Rechtsberatung — bei konkreten Streitfällen wende dich an einen Mieterverein oder eine Anwaltskanzlei.
Das Wichtigste in Kürze
- Bereits geltendes Recht: Die Mietpreisbremse wurde bundesrechtlich bis Ende 2029 verlängert.
- Geplant — Indexmieten: Deckelung auf höchstens 3,5 % Steigerung pro Jahr, auch bei höherer Inflation.
- Geplant — Kurzzeitmietverträge: maximal sechs Monate, mit einmaliger Verlängerung auf bis zu acht Monate bei unvorhergesehenem Bedarf.
- Geplant — Möblierungszuschläge: künftig gesondert auszuweisen statt pauschal in die Miete eingerechnet.
- Der rote Faden: Alle drei Punkte schliessen Lücken, über die die Mietpreisbremse bisher umgangen wurde.
Was bereits gilt: Mietpreisbremse bis 2029
Die Verlängerung der Mietpreisbremse ist beschlossene Sache und die praktisch wichtigste Nachricht für Wohnungssuchende. Die bundesrechtliche Grundlage läuft bis Ende 2029.
Inhaltlich bleibt die Regel unverändert: In Gebieten mit angespanntem Wohnungsmarkt darf die Miete bei einer Neuvermietung grundsätzlich höchstens zehn Prozent über der ortsüblichen Vergleichsmiete liegen.
Zwei Einschränkungen, die viele übersehen:
Erstens greift die Mietpreisbremse nicht flächendeckend. Sie gilt nur dort, wo das jeweilige Bundesland ein Gebiet per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat. Ob dein Stadtteil dazugehört, musst du konkret prüfen.
Zweitens wirkt sie nicht automatisch. Du musst sie aktiv geltend machen — also beim Vermieter rügen, dass die Miete zu hoch ist. Wer das nie tut, zahlt die überhöhte Miete dauerhaft. Wie du prüfst, ob deine Miete über der Vergleichsmiete liegt, steht in Mietspiegel verstehen, regional vertieft in Mietpreisbremse Berlin und Mietpreisbremse München.
Geplant: der Deckel für Indexmieten
Indexmieten koppeln die Miete an den Verbraucherpreisindex. In Zeiten niedriger Inflation war das für Mieter oft günstig — in den Inflationsjahren wurde daraus ein Problem, weil die Miete mit der Teuerung mitstieg, ohne dass eine Kappungsgrenze griff.
Der Entwurf sieht vor, den jährlichen Anstieg auf maximal 3,5 Prozent zu begrenzen, selbst wenn die Inflation höher ausfällt. Das wäre eine spürbare Entlastung für alle mit Indexmietvertrag und würde den Vertragstyp als Umgehungsinstrument deutlich unattraktiver machen.
Details und die Frage, welcher Vertragstyp für dich günstiger ist, stehen in Indexmiete 2026: der neue Deckel und im Grundlagenvergleich Staffelmiete vs Indexmiete.
Geplant: Kurzzeitmietverträge werden begrenzt
Befristete Mietverträge „auf Zeit" sind rechtlich für vorübergehenden Bedarf gedacht. In der Praxis wurden sie in angespannten Märkten zunehmend genutzt, um dauerhafte Mietverhältnisse zu vermeiden — und damit auch die Mietpreisbremse, die für kurzfristige Nutzung anders greift.
Der Entwurf sieht eine Höchstdauer von sechs Monaten vor, mit einer einmaligen Verlängerung auf bis zu acht Monate, wenn sich nach Mietbeginn ein unvorhergesehen längerer Bedarf ergibt. Was das für Wohnungssuchende bedeutet — auch die unbequemen Nebenwirkungen — steht in Kurzzeitmietvertrag 2026.
Geplant: Möblierungszuschläge müssen ausgewiesen werden
Der intransparenteste der drei Punkte. Bisher konnten Vermieter für möblierte Wohnungen Aufschläge verlangen, ohne gesetzliche Obergrenze und ohne sie gesondert auszuweisen. Praktisch hiess das: In der Warmmiete steckte ein Möblierungsanteil, dessen Höhe niemand nachvollziehen konnte — und der die Mietpreisbremse aushebelte, weil sich der reine Wohnwert nicht mehr isolieren liess.
Der Entwurf will das ändern. Wird der Zuschlag gesondert ausgewiesen, lässt sich die eigentliche Kaltmiete wieder mit der ortsüblichen Vergleichsmiete abgleichen. Mehr in Möblierungszuschlag 2026 und in der Grundsatzabwägung Möblierte Wohnung mieten.
Der Überblick
| Thema | Status | Kern |
|---|---|---|
| Mietpreisbremse | gilt, verlängert bis Ende 2029 | max. 10 % über Vergleichsmiete, nur in ausgewiesenen Gebieten |
| Indexmiete | Entwurf | max. 3,5 % Steigerung pro Jahr |
| Kurzzeitmietvertrag | Entwurf | max. 6 Monate, einmalig auf bis zu 8 verlängerbar |
| Möblierungszuschlag | Entwurf | gesondert auszuweisen |
Was das für deine Wohnungssuche bedeutet
Drei praktische Konsequenzen, unabhängig vom weiteren Gesetzgebungsverlauf:
Prüfe die Mietpreisbremse aktiv. Sie gilt bereits und läuft bis 2029, wirkt aber nur, wenn du sie geltend machst. Bei einem neuen Vertrag lohnt sich der Abgleich mit dem Mietspiegel — mehr Details in Mietvertrag unterschreiben: diese Klauseln prüfen.
Lies den Vertragstyp genau. Index-, Staffel-, Zeit- oder Standardmietvertrag machen über Jahre einen Unterschied von mehreren Tausend Euro. Der Typ steht im Vertrag, nicht im Inserat.
Erwarte keine Entlastung am Wohnungsmarkt. Die Reform reguliert Preise und Vertragsgestaltung, sie schafft keine Wohnungen. 2025 wurden bundesweit rund 190.000 Wohnungen fertiggestellt bei einem Bedarf von etwa 225.000, und für 2026 wird mit noch weniger gerechnet. Am Wettbewerb um jedes Inserat ändert die Reform nichts — dazu die aktuellen Zahlen in Wohnungsmarkt 2026.
Häufig gestellte Fragen
Nein. Das Bundeskabinett hat am 29. April 2026 einen Gesetzentwurf beschlossen, der das parlamentarische Verfahren noch durchlaufen muss; inhaltliche Änderungen sind bis zur Verkündung möglich. Bereits geltendes Recht ist dagegen die Verlängerung der Mietpreisbremse bis Ende 2029.
Die bundesrechtliche Grundlage wurde bis Ende 2029 verlängert. Sie greift allerdings nur in Gebieten, die das jeweilige Bundesland per Verordnung als angespannten Wohnungsmarkt ausgewiesen hat, und sie wirkt nicht automatisch — du musst eine überhöhte Miete gegenüber dem Vermieter aktiv rügen.
Der Entwurf sieht eine Obergrenze von 3,5 Prozent Mietsteigerung pro Jahr vor, unabhängig davon, wie hoch die Inflation tatsächlich ausfällt. Bislang folgte die Indexmiete dem Verbraucherpreisindex ohne eine solche Kappung, was in den Inflationsjahren zu spürbaren Sprüngen führte.
Direkt nicht. Die Reform reguliert Preisgestaltung und Vertragstypen, schafft aber keinen zusätzlichen Wohnraum. 2025 wurden bundesweit nur rund 190.000 Wohnungen fertiggestellt bei einem geschätzten Bedarf von etwa 225.000 — die Konkurrenz um verfügbare Wohnungen bleibt daher unverändert hoch.
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