Mietkaution: Höhe, Ratenzahlung und deine Rechte beim Einzug

Die Mietkaution ist beim Einzug der größte Einzelposten, und gleichzeitig der Bereich mit den meisten unzulässigen Forderungen: vier Monatsmieten, sofort in einer Summe, bar auf die Hand. Nichts davon musst du akzeptieren. Das Gesetz regelt die Kaution in § 551 BGB erstaunlich mieterfreundlich, du musst deine Rechte nur kennen. Dieser Artikel erklärt Obergrenze, Ratenzahlung, Anlagepflicht und die Fallen bei Einzug und Auszug.

Das Wichtigste in Kürze

• Maximal erlaubt: drei Nettokaltmieten als Kaution, alles darüber ist unwirksam.
• Du hast ein gesetzliches Recht auf drei Monatsraten, die erste zu Mietbeginn. Klauseln, die das ausschließen, sind unwirksam.
• Der Vermieter muss die Kaution getrennt von seinem Vermögen anlegen und verzinsen, die Zinsen gehören dir.
• Die Kaution ist erst mit Mietbeginn fällig, nicht bei Vertragsunterschrift, und niemals vor Besichtigung (Betrugsmasche!).
• Nach dem Auszug muss der Vermieter in angemessener Frist abrechnen, üblich sind drei bis sechs Monate.

Wie hoch darf die Mietkaution sein?

§ 551 BGB zieht eine klare Grenze: Die Kaution darf höchstens drei Nettokaltmieten betragen, also ohne Nebenkosten- und Heizkostenvorauszahlungen. Bei 800 Euro Kaltmiete sind das maximal 2.400 Euro, egal was im Vertrag steht. Vereinbarungen über mehr sind insoweit unwirksam: Du schuldest dann nur die drei Kaltmieten und kannst Überzahltes zurückfordern.

Wichtig ist die Abgrenzung zu Sicherheiten, die du freiwillig anbietest: Eine unaufgefordert angebotene Bürgschaft der Eltern darf zusätzlich zur vollen Kaution bestehen. Verlangt der Vermieter dagegen beides, gilt die Drei-Kaltmieten-Grenze für die Summe.

Dein Recht auf Ratenzahlung

Der unterschätzteste Absatz des Kautionsrechts: Du darfst die Kaution in drei gleichen Monatsraten zahlen (§ 551 Abs. 2 BGB). Die erste Rate ist zu Beginn des Mietverhältnisses fällig, die beiden weiteren mit den folgenden Monatsmieten. Dieses Recht kann vertraglich nicht ausgeschlossen werden, entsprechende Klauseln ("Kaution vollständig vor Schlüsselübergabe") sind unwirksam.

Praktisch heißt das bei 2.400 Euro Kaution: 800 Euro zum Einzug, je 800 in den zwei Folgemonaten. Das entspannt die Einzugsphase erheblich, in der ohnehin alles gleichzeitig fällig ist, die Gesamtaufstellung findest du im Artikel Erste eigene Wohnung: Kosten. Taktischer Hinweis: Kommuniziere die Ratenzahlung sachlich nach der Zusage, nicht als Verhandlungspunkt in der Bewerbung.

Wer die Liquidität ganz schonen will, kann alternativ eine Kautionsbürgschaft nutzen, deren ehrliche Kosten-Nutzen-Rechnung steht im Artikel Kautionsbürgschaft statt Barkaution.

Was der Vermieter mit deiner Kaution machen muss

Die Kaution bleibt wirtschaftlich dein Geld. Der Vermieter ist verpflichtet, sie getrennt von seinem Vermögen auf einem insolvenzfesten Konto anzulegen, üblicherweise ein Kautionskonto mit dreimonatiger Kündigungsfrist. Die Zinsen (aktuell überschaubar, aber deine) erhöhen die Kaution und werden bei der Rückzahlung mit ausgezahlt.

Du hast Anspruch auf einen Nachweis der insolvenzfesten Anlage. Verweigert der Vermieter ihn, darfst du nach der Rechtsprechung die Kautionszahlung zurückhalten, beziehungsweise bei laufendem Mietverhältnis ein Zurückbehaltungsrecht an der Miete in Kautionshöhe geltend machen. Barzahlung "in die Hand" ohne Quittung und Anlagenachweis solltest du nie akzeptieren.

Wann die Kaution fällig ist und wann sicher nicht

• Fällig: frühestens zu Beginn des Mietverhältnisses (erste Rate), nach Vertragsunterschrift. Eine Zahlung ein paar Tage vor Übergabe ist verbreitet und unkritisch, wenn der Vertrag unterschrieben ist.
• Nicht fällig: vor Vertragsunterschrift, als "Reservierung", zur "Terminbestätigung" oder gar vor der Besichtigung. Solche Forderungen sind das Kernmuster des Vorkasse-Betrugs, die Warnsignale listet der Artikel Wohnungsbetrug erkennen.

Dokumentiere die Zahlung immer per Überweisung mit Verwendungszweck "Mietkaution [Adresse]", nie bar ohne Quittung.

Kaution und Auszug: die Abrechnung

Nach Ende des Mietverhältnisses darf der Vermieter die Kaution nicht einfach behalten, sondern muss abrechnen: offene Mieten, berechtigte Schadensersatzforderungen, ausstehende Nebenkostenabrechnung. Für die Prüfung gilt eine angemessene Frist, die Gerichte meist mit drei bis sechs Monaten ansetzen, ein Teileinbehalt für die letzte Nebenkostenabrechnung ist darüber hinaus zulässig.

Die häufigsten Streitpunkte (Schönheitsreparaturen, normale Abnutzung, fehlendes Übergabeprotokoll) und die Schritte, wenn der Vermieter nicht zahlt, behandelt ausführlich der Artikel Kaution zurückbekommen. Die beste Versicherung dagegen schließt du beim Einzug ab: ein detailliertes Übergabeprotokoll mit Fotos.

Unzulässige Kautions-Konstruktionen auf einen Blick

Der letzte Punkt gilt in beide Richtungen: Auch du darfst die letzten Mieten nicht einfach mit der Kaution "verrechnen", das wäre eine Pflichtverletzung mit Kündigungsrisiko.

Tipp: Kautions-Fragen entscheiden sich oft schon im Mietvertrag. Prüfe vor der Unterschrift die Kautionsklausel mit der Checkliste aus dem Artikel Mietvertrag prüfen.